复制“中中原人民共和国有时”,在此个国家“闭入眼买房”都能赚?

来源:http://www.charm-i-jewellery.com 作者:国际新闻 人气:188 发布时间:2019-10-22
摘要:【泰国世界日报讯】中国证券时报网报导,「越南的人口红利还能吃多久?」相信这也是许多投资者关注的话题。中国曾经最大优势之一的「人口红利」正渐行渐远,劳动力人口平均年

【泰国世界日报讯】中国证券时报网报导,「越南的人口红利还能吃多久?」相信这也是许多投资者关注的话题。中国曾经最大优势之一的「人口红利」正渐行渐远,劳动力人口平均年龄正逼近40岁。「奔越」的全球企业看中了越南的「人口红利」。当下9500多万越南人口平均年龄为29岁,70%的人口在35岁以下。走在河内、胡志明的街头,到处是年轻人的海洋、摩托车的海洋。年轻就是最大的资本,也难怪越南人民对国家经济发展的信心指数持续居高不下。但真实接触下来,越南年轻人的生活也像极了10多年前的中国。正在处于快速工业化过程中的河内,常住人口达到了1300万左右,年轻人在涌入大城市寻找工作机会,房价和租金在快速飙升。「河内市区普通40平米左右的房子月租金一般在1300元~1800元(人民币,下同),价格都比较高。」当越南一家中介公司介绍情况时,初听上去平淡无奇,但要知道越南首都河内的平均月工资不足2000元人民币时,深深感觉租金的不菲。在越南街头最常见的头牌小吃——越南法棍「banh my」,价格一般在7元~10元,和西安的肉夹馍差不多一个价格。一碗平平常常的清汤牛肉河粉,价格一般在15元~28元,几乎和中国国内物价持平。在购房方面,现在越南河内平均房价在10000元/平方米左右,胡志明市的平均房价在11000元/平方米左右。在这两个千万级别人口的大城市中,对于大部分是买房刚需的越南年轻人来说,平均月工资不足2000元的收入,最低月收入标準在1237元人民币的情况下,仍然难以匹配10000元/平的房价,而且越南的房贷利率实在是太高了,更多愿意买房的年轻人都在借款,倾向于全款买房。在出行方面,越南的公共基础设施薄弱,年轻人更喜欢骑摩托车上下班,一辆摩托车的购置价格基本在1.1万~1.5万元人民币。越南摩托车主要靠进口,而进口关税高达70%。同样,越南的汽车也主要靠进口,关税也高达50%。了解到这些数据之后,顿时感觉越南的年轻人也基本上是「月光族」了,飙升的物价下,也实在存不下多少钱。不同的是,越南的年轻人没有中国年轻人背负高昂房贷后的焦灼感。多位中资企业负责人也普遍预计,越南的「人口红利」可能消失得更快,劳动力成本估计最快在7年内将与中国国内持平。

他们没有看中印度,因为外国人几乎很难在此投资买房;也没有看中泰国,因为泰国目前的经济增长率远不如过去20年中国的成长率。

由于和中国的经济发展路径极其相似,在制造业高速发展的过程中,越南两大城市胡志明市与河内的人口和经济增速都明显快于其它地区,两地人口分别为842.6万和758.8万人。

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历史上难得一见的宏观环境,也的确给越南的房地产发展带来了机遇。

据Numbeo的数据,河内的房价收入比为31.06,也就是说每户家庭需要31年的收入,才能买起一套房。这一水平已经与“北上深”接近,可见河内房价已经处于相当的高位。

2005年起,伴随着信贷扩张,越南房价开始快速上涨。最大城市胡志明市的高端楼盘价格达到4000-5000美元/平米,中端楼盘价格达到2000-3000美元/平米,低档楼盘也炒到了1000-2000美元。

“千年一遇”的顺境

导读:在国内一线楼市进入“凛冬”大背景下,部分投资者开始把目光投向越南楼市,然而他们似乎都忽略了那“躲在角落里”的风险......

a.大城市“虹吸效应”

租房的人多了,租金自然变高,租金收益率也格外高。胡志明市的租金收益率与全球其他大城市相比几乎是最高的,达到7%。而河内和越南其它大城市的租金回报率也普遍在6-7%左右。作为地产投资而言,越南的租金收益率无疑是很可观的。

c.富裕家庭数量增加

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也就是说如果在越南投资买房,基本需要全款支付,很难利用银行贷款来加杠杆,资金利用效率较低。以胡志明市与河内的房价来看,要买地理位置稍好的房产,至少要100万以上的一次性现金投入。

伴随着经济持续快速增长,外资持续涌入,越南楼价四年内就恢复了泡沫破裂前的高位。就目前状态来看,至少也有如下几点优势能支持越南房价继续上涨。

经历了楼市泡沫破裂之后,越南政府为拉升房价于2015年通过《住房法》修正案,放款对外国买家在越南购房的限制:外国买家可以买非永久产权的公寓房(apartment),产权为50年,到期后可以再延长50年。

来源丨华尔街见闻(ID:wallstreetcn)声明:本文言论不代表证泰投资 观点,也不构成任何操作建议,仅供读者参考。

随着曾经的“世界工厂”中国逐步实行产业升级,以及人口红利时代的逐渐远去,大批中低端制造业开始向外转移。包括越南在内的东南亚国家,还有印度、孟加拉等南亚国家成为主要的承接地。

虽然中国依然在这里,但越南目前的机遇,可以说是千年难遇。经济、政治、文化等各方面因素似乎都表明,它正走上快速发展的道路,有望在国际舞台上成为举足轻重的中等强国。

风险可能躲在看不见的角落

a. 承接国际产业转移

有人说越南最大的“不幸”,就是地处中国旁边。越南拥有9000多万的人口,在欧洲可以当第一大国了,可是放在中国旁边却是个“小不点”。历史上的越南,似乎也是中国的“陪衬”,两千多年来,其光芒总被中国掩盖。

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胡志明市市中心目前的房价约为3万人民币/平米,郊区房价约为1.2万人民币,一套别墅更是100万美元起跳,高无上限。

数据来源:越南统计总局,制图:华尔街见闻

目前,越南城市化率还只有34%左右,且每年正以2.8%的速度增长,众多农村和小城市的人口向两个大城市聚集,预计在2030年,胡志明市将成为人口千万级的超大城市。城市化带来的巨大人口迁入,尤其将给胡志明市和河内的楼市带来大批住房刚需。

经过2017年一轮轮暴风骤雨般的调控,国内尤其是一线城市楼市似乎进入了“凛冬”,然而一种新的投资方法也悄然出现。

b. 人口红利释放期

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